——成都市草市街街道老旧小区连片治理的探索与实践

成都市耕心社会工作服务中心

四川省成都市青羊区草市街街道办事处（下称“草市街街道”）位于成都市中心区域，幅员面积2.85平方公里，共有街巷88条，辖八宝街、宁夏街、双眼井、小关庙、玉沙路5个社区，居民小区338个。随着新型城镇化的快速推进和经济社会的转型发展，城镇老旧小区治理呈现出4个显著特点：一是小区数量多、住户规模小。草市街街道所辖居民住宅小区多以房改房和拆迁安置房为主，其中老旧小区232个，三无小区49个，物业小区57个。2015年至2024年，辖区已改造老旧小区197个，各小区规模均在以50-120户居多。二是常住人口多、老年人数多。截止2023年底，草市街街道常住人口70656人，其中60岁以上的老人有15544人，占比22%，老龄化程度相对较高。三是居民需求多、矛盾纠纷多。由于辖区机关、企事业单位旧址多、家属院多、租户多，各行各业、形形色色的人共同生活在小区，对美好生活的需求呈现出多元、多样、多层次的特点，导致各种利益冲突和矛盾纠纷交织缠扰。四是自治程度低、后续管护难。老旧小区需要“三分建、七分管”，每个小区因居民结构、能力素养、资源禀赋、参与程度、公共收益不尽相同，呈现出自治组织“管不好”、居民“不服管”、物业“不接管”等窘境。草市街街道立足问题导向，坚持“需求、治理、资源、服务”四个连片，打破物理阻隔，强化一体推进，促进老旧小区治理连片共生。

一、做实全域起势的“四站一心”，写好连片治理统筹篇。

针对老旧小区多、规模小、诉求多、管护难等特点，草市街街道加强统筹谋划，整体推进。联合专业社工机构，以老旧小区牵手治理项目为载体，推动建成“一中心四站点”。“一中心”即建立街道级物业服务中心，围绕街道所辖八宝街、小关庙、双眼井、玉沙路、宁夏街五个社区，开展老旧小区问题诊断、需求评估、能力建设、资源协调、政策咨询、物业引入等连片式服务。“四站点”即中心下设“党群益家”服务站、“街坊益家”共治站、“物业益家”互助站、“社企益家”便民站四类特色服务站，分别为老旧小区提供公共空间更新活化、六小门店资源整合、商企资源精准链接、公益服务集成开展等连片式服务。“四站一心”的整体运行采取“连片推动”四步走，一是深入走访调研，挖掘连片治理需求。主要集中在自治组织能力提升、引入物业服企业、小区治理机制重构、车辆停放治理、设施设备日常维护、便民服务等6大类113项需求。二是界定小区属性，制定连片治理策略。按照“已实施自治管理、准物业管理和有意愿引入物业管理”三个类型制定老旧小区连片式分类治理方案，实施一院一策一清单，推进治理水平和服务效能双提升。三是优化整合资源，凝聚连片治理合力。通过连片动员、资源整合、供需对接，街道物业服务中心与辖区公共企事业单位、商家企业、物业公司、六小门店建立“合伙人”关系，培植、吸纳、引入愿意扎根社区，拥有丰富经验的合伙人100余个。同时，依托党群益家服务站挖掘公共空间、打造党建驿站、开展党群活动；联动街坊益家共治站挖掘六小门店、组织协商议事、开展共治行动；委托物业益家互助站开展赋能培训、建立一区一档、协助完善小区管理公约、开展开放式预算、设立小区共管基金账户；动员社企益家便民服务站整合社企资源、开展便民服务、孵化合伙人产品。四是加速聚合起势，激发连片治理效应。通过构建“四站一心”服务体系、建立“连片治理”服务流程，搭建“多元参与”服务平台，为辖区改造后的86个老旧小区7300多户居民提供连片式服务，打开老旧小区连片治理整体推进新局面。

二、做强互联互促的“社区企业”，写好连片治理发展篇。

作为青羊区“源城”区域，草市街街道坐拥传统骡马市和文殊坊商圈、数家金融机构、大型商超及酒店，还有丰富的省市级文保单位、历史文化街区等文博旅游资源、富集的名校名园等教育资源。5个社区通过一体化领办青羊草市社区服务有限公司，深度开发资源、搭建资源平台、集中资源优势，延伸资源链条、促进资源集聚，将辖区独特的资源禀赋作为老旧小区连片治理和发展的基础。

（一）坚持问需于民，探索连片治理新模式。草市街街道委托专业社工机构深入小区和网格，虚心听取居民群众的意见建议。通过召开专题会议，邀请专家研究讨论，确定了由街道牵头谋划、5个社区密切配合、联合成立社区公司，探索社区高质量发展新模式。社区公司由所辖5个社区按相同比例共同出资认购股权，各社区居民代表会议授权社区书记作为股东，参与公司章程、管理制度、决策成员、项目核算、重大事项的确定与变更、制定与执行等。同时，制定“社区公司一致行动人”文件，明确各股东对公司决策及经营管理采取一致行动的具体事项、权利义务和保障机制，确定社区公司的运营目标须立足居民需求、维护社区利益、关注居民“急难愁盼”问题，采取市场化运作方式盘活社区公共资源、链接社区外的资源为居民提供多样化、普惠性服务，为老旧小区连片治理注入了“新动力”。

（二）坚持服务为民，拓宽连片治理新路径。草市街街道依托社区公司，以需求为导向，以破圈思维聚力，汇集政府、社会、市场三侧力量，通过5个股东按照“一致行动文件”规定，共同议定公司经营范围聚焦在居民日常生活服务、物业服务评估、物业管理服务、养老服务、家政服务、健康咨询服务、公共事业管理服务等多个方面，着力打造一个“多元协同、开放包容、合作共赢”的为民服务平台，为社区居民提供精准化、精细化服务。目前，社区公司整合铂金城联合党委、城西供电中心党员服务队等资源为老旧小区建设微型消防站提供“安全护卫”、开展安全用电服务；联动辖区医院、卫生服务中心、银行、商厦、水电及保安公司分别开展居民健康服务、金融服务、关爱服务、物业服务，受益居民达至3000多人，逐步实现社会效益与经济效益双赢。

（三）坚持反哺惠民，共享连片治理新成果。草市街街道社区公司兼具市场和公益双重属性，通过制定项目核算制度，按照项目核算原则，明确各股东引入的项目收入由公司统一核算管理，90%的项目实际收入作为项目执行费，用于项目实施；10%的项目实际收入作为提取的管理费，用于行政成本支出。社区公司每年税后利润的100%用于社区公共事务、公益事业、社区服务项目、社区基金（会）或企业发展。截至目前，公司运营收益已在老旧小区的环境改善、停车治理、困难帮扶、空间更新、引入物业等方面解决实际问题30余件，逐渐疏通老旧小区治理的堵点、痛点和难点，有效打通老旧小区治理的“最后一百米”。

三、做优集成高效的“智慧平台”，写好连片治理提升篇。

老旧小区治理需着力完善长效管理机制，建立健全业委会、院委会等居民自治组织，引入物业专业化管理，维护治理成果，形成良性循环。草市街街道积极发挥政府引导作用，整合信息技术资源，构建起高效、智能的治理平台，以数字化手段为支撑，有效推动老旧小区连片治理走深走实。

（一）运用“系统性”思维，连片推进老旧小区自治物业机制建设。

草市街街道联动专业社工机构制定老旧小区自治物业机制建设推进计划，一是通过一对一、沟通会、培训会等方式广泛宣传老旧小区自治物业机制建设相关政策。二是结合辖区实际情况，支持有条件、有基础、有意愿的老旧小区向所在社区提出申请，由社工机构协助小区自治组织在“成都青羊草市社区服务有限公司”基本账户下开设一般账户，实现老旧小区共有资金专户共管。三是由各社区党委牵头，组织网格员、自治组织梳理小区基础数据，由社工机构协助对接天府市民云公开平台技术团队上线信托制物业/透明小区物业信息公开平台，实现小区共有资金使用管理公开透明、有效监管。目前，第一批已有32个老旧小区完成共有资金专户开设、公开平台成功对接、信息数据实时上线，实现老旧小区管理透明化、规范化。

（二）运用“协同式”思维，连片推进老旧小区智慧化物管全域模式。

草市街街道坚持党建引领，以“社区、社工机构、小区自治组织、物业服务企业”四方协同治理为核心，着力探索老旧小区智慧化物管全域模式。一是引入由社工机构协同社区和小区自组织，协助有条件、有基础、有意愿的老旧小区开展资产盘点、开放式预算、设施设备体检，测算小区共用部位和设施设备维护所需成本，理性分析小区收入、管理方式与居民需求的匹配程度。二是引入专业物业服务企业从车辆道闸自动识别系统、门禁管理系统升级、高空抛物AI监控系统、联网监控点位等方面进行增设、升级、改造，逐步连片推进老旧小区数字赋能、智能管理和智慧安防。同时，建立保安、保洁、绿化、维修人员共享机制，通过技防和人防协同，探索出“连片共管”的老旧小区智慧化物管全域模式。

（三）运用“集成式”思维，连片推进老旧小区增强智治硬实力。

草市街街道通过搭建集成高效的科技化平台，逐步拓展“微网实格社会治理平台”。一是将平台功能融入街道城运中心，实现了与天府市民云APP的深度集成，促进治理信息多渠道传播与互动，逐步破解老旧小区改造后的治理难问题。二是运用技防代替部分人防的理念，通过“功能集成、机制集成、信息集成”，实现老旧小区和网格事件的实时监控与预警，有效弥补人工巡查的不足，推动老旧小区与网格员保持紧密联动，确保问题得到及时响应与处理，有力构建“上下贯通、左右协同”的智治格局。

草市街街道依托社区服务公司、科技化物业全域管理、微网实格社会治理平台助力，坚持“需求、治理、资源、服务”四个连片，通过平台化、科技化、精准化、透明化的方式，着力解决老旧小区治理的痛点、难点和堵点，打造出老旧小区连片治理的“草市街样本”。