浙江省桐乡市梧桐街道

桐乡市梧桐街道现有住宅小区220个，其中物业小区153个，自治小区26个，成规模开放式小区41个。小区数量多，管理难度大，街道坚持和发展新时代“枫桥经验”，强化党建引领基层治理，聚焦工作和百姓需求的痛点难点，大力推进社区、业委会、物业服务企业三方紧密配合、协同共治，凸显社区在小区管理中的主体作用，彰显业委会在小区管理中的当家作用，提升物业服务在小区管理中的管家作用，为幸福梧桐加码，为美好家园赋能。

一、加强党建引领，凸显社区在小区治理中的主体作用

进一步强化社区党组织对业主委员会和物业服务企业的领导、指导和监督作用。

（一）强化组织引领。织密组织体系，确保上下贯通、执行有力，社区党组织要进一步深化党建联建机制，充分发挥总揽全局、协调各方的作用，建强小区党组织的全领域覆盖，充分发挥小区党支部的“主心骨”地位和小区党员的“主力军”作用，不断凝聚起小区治理的合力，以参选业委会、参与议事过程、监督三方履职等形式积极推动三方协同共治。社区物管站要监督物业服务企业、业委会严格执行各项法律法规。指导建立健全小区公共收益资金账户管理、业委会印章管理、信息公开等制度，推动业主大会建立小区财务会计委托代理制度。加强小区资源资产资金交接监督，建立公共资源、资产和资金“三张清单”。鼓励业委会把公共收益和闲置资金用于服务“一老一小”、丰富居民文体生活、提高生活品质等小区建设项目。

（二）强化机制引领。要强化三方协同共治的机制支撑。坚持以群众需求为导向，以睦邻站为载体扎实推进“三方联席、三级三商、纠纷调解”等机制，引导多元力量参与小区治理。建立三方联席会议机制，由社区物管站牵头，小区业委会、物业服务企业项目负责人参加，每季度联席会商不少于1次，会议形成纪要，由社区统一印发到业委会和物业服务企业，同时向小区居民通报。依托睦邻家三级阵地，构建“1+2+X”议事主体架构，邀约协商议事规则全覆盖，“三级三商”小事一格处理、推动大事全网联动。依托街道“初心调解室”建立物业矛盾大联调框架体系，社区物管站做好小区矛盾的前道发现与提前介入，街道物管办做好基层中大型矛盾的协调指导和中道联调处置、街道初心调解做好案例总结启示及后道回访闭环管理。

（三）强化能力引领。能力引领就是要提升专业素养，提高服务水平。积极实施街道“三方协同”培训项目，针对物管站人员、社区干部、业委会成员、物业从业人员等不同人群，开展党建知识、法律法规、业务能力等专题培训，讲明要求、传授方法。每年开展业委会“睦邻沙龙”4次，搭建业委会交流平台开展互学互比。每年对业委会主任培训1-2次，每3年对业委会成员轮训1次，进一步规范物业行业，增强履职能力、提升服务水平。社区物管站定期学习上级党委政府有关精神，开展物业管理相关法律、法规及各项规章制度的培训，依法依规开展工作确保指导工作主动到位、不缺位。

二、加强制度规范，彰显业委会在小区治理中的当家作用

进一步提升住宅小区业委会的组建率，成员素质和规范履职监督能力。

（一）加大组建力度。加快推进住宅小区业委会全覆盖工作。符合条件的住宅小区要做到业委会应建尽建，科学制定工作计划，明确工作推进时间节点。精心组建筹备组，扎实推进业主大会成立与业委会组建，提升全街道业委会组建率。依托信息化手段，利用市物业管理综合信息平台电子投票系统，提高业委会组建效率。力争2024年全街道业委会组建率达到75%，2025年业委会组建率达到80%，有力提升小区管理体系，深化小区业主自治水平，激发社区自治活力。

（二）加深人选把关。严把住宅小区业委会成员进口关。业委会组建过程中，筹备组要加强人选审核把关，鼓励符合条件的专职社区工作者和小区党员、机关企事业单位退休人员、退役军人、“两代表一委员”等，以及有财务、法律、工程等专业特长的业主积极参选业委会成员，提高业委会成员中党员的比例。建立“小区党组织推荐、社区审核、街道把关、部门联审”机制，确保把讲政治、肯干事、善协调、热心肠的业主选进业委会，推行候选人竞职承诺、履职承诺、辞职承诺制度。

（三）加强约束激励。进一步规范业委会工作，特别是资金使用情况。业委会要严格遵守《梧桐街道业委会及其成员履职正负面清单》。执行住宅小区重大事项联审联签制度，大额资金（2万元及以上）支出、业委会成员变更，物业选续聘等由业委会主任、副主任及小区党组织书记联签，并于事前报社区备案，确保管理规范、资金安全。根据《梧桐街道住宅小区优秀业委会考评办法》每年开展考评，对运行规范、作用发挥好的业委会，给予适当奖励。各社区可根据实际对业委会及其成员履职情况进行相应考评。

三、加强服务能力，提升物业服务在小区治理中的管家作用

进一步规范物业服务企业自身管理和项目服务，体现行业担当，营造良好的市场环境。

（一）提升物业企业自身建设。物业服务企业要全面加强内部管理。要求符合条件的物业服务企业建立党组织，全面推进“红色物业”和物业党建工作，构建党建引领下的物业管理体系，推动物业服务规范化管理。物业服务企业要制订规章制度，完善公示公告、台账资料、日常管理等内容，积极组织、参与各类培训，加强从业人员管理，不断提升业务和服务能力。认真落实物业项目考核机制，进一步规范企业和项目管理,推动品质提升。

（二）提升物业企业担当作为。物业服务企业要严格按照服务合同提供小区管理服务，要探索多元经营。坚决服务中心大局，积极配合街道、社区做好文明创建、平安建设、垃圾分类等工作，主动参与小区矛盾纠纷调处。开展“物业开放日”等活动，接受业委会和全体业主的监督。积极开展各类示范创建活动，提升小区整体品质。鼓励物业服务企业参与开放式小区物业管理，提升专业物业覆盖率。

（三）提升行业协会指导作用。充分发挥物业行业党委牵头作用，激发物业管理行业协会党建引领和业务规范功能。研究出台《桐乡市普通住宅小区物业管理服务规范》，探索推广菜单式物业服务模式，作为建设单位、业主与物业服务企业协商物业费的参考依据，推动形成“质价相符、优质优价”的物业服务市场机制，努力营造物业行业优胜劣汰的良性竞争环境。

附：“五个一”机制助力三方协同共治幸福家园

桐乡市梧桐街道针对小区数量多、管理难度大等问题，创新形成“五个一”工作机制，推进社区、业委会、物业服务企业三方协同共治，加码幸福梧桐，赋能美好家园。

一是一套架构，三方联动。深化党建引领，重新梳理社区、业委会与物业的关系，建立以社区为“主心骨”，业委会为“当家”，物业为“管家”的架构体系，建强组织、完善机制、强化能力，三方联动合力塑造小区治理新模式。今年以来，由24个社区牵头共召开联席会议104次，调处纠纷70起，扎实推进“三方联席”、“三级三商”、“矛盾联调”工作机制平稳运行，社区持续驱动红色引擎，强化引领作用；业委会持续完善自身力量，加大组建力度；物业服务企业持续规范管理服务，提升能力素养。

二是一份清单，全面监督。根据日常工作的指导和业主聚焦点，建立《梧桐街道业委会及其成员履职正负面清单》，共计二十条，不断强化“当家人”的规范履职监督能力。例如，在正面清单中提出“坚持社区党组织领导，依法履职，团结一致，有始有终”“建立业主委员会向社区请示报告制度，使用大额维修资金、支出小区公共收益、选聘物业服务企业、改造环境、完善公共设施等重大事项前，应主动向社区‘两委’报告”等，有力提升业委会工作体系，加深人选把关、加强约束激励。

三是一张表格，规范管理。落实《梧桐街道住宅小区重大事项备案表》，各住宅小区在实施业委会成员变更、物业选续聘、小区议事规则、管理规约、管理方案修订，2万元及以上两金使用等重大事项实施前，由业委会副主任、业委会主任、小区党组织书记联合审批并报社区备案后实施，做到重大事项相互通气，做到社区监管到位，业委会全程把关，物业全力配合，强化了组织引领，规范管理和资金使用，凝聚起小区治理的合力。

四是一个项目，赋能服务。指导成立24个社区物管站，由社区党组织书记担任站长，1名社区干部担任秘书长，聘请1名物管专职人员，共同承担社区范围内的各居民小区物业管理监督工作。针对物管站人员、社区干部、业委会成员、物业从业人员等不同人群，街道物管站积极实施三方协同培训项目，开展党建引领宣传、业务能力培养等专题培训会，传授方法，提高服务，强化能力引领。今年以来，已开展业委会“睦邻沙龙”2次，对业委会主任培训25次，对业委会成员轮训1次，充分搭建起业委会互学互比交流平台。

五是一次考评，选树标杆。街道自2020年开始，逐年修订《梧桐街道封闭式住宅小区优秀物业项目考评办法》《梧桐街道住宅小区优秀业委会考评办法》，结合市建设局物业考评，对封闭式物业小区和优秀业委会开展年度考核，采取以奖代补的形式激励优秀,共评选出优秀物业项目30家，业委会51个，每年用于考评奖励经费确保不少于35万元。通过科学考评，树立典型，示范引领，鼓励物业服务企业规范管理，业委会正确履职，有效带动面上物业公司及业委会工作积极性，强化三方粘合力，推动物业管理进入良性循环，让老百姓得到真正的实惠。