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小区业委会健康良好运行,少不了六个支点
  业主委员会是小区居民针对小区物业实行共同自治的一种必要形式。近年来随着业主维权意识的增强和物权法等法规的颁布,小区业委会逐渐兴起。但是,不少业委会成立后的表现却违背业主们的初衷。
 
  譬如一些业委会成立后首先撤换了不尽责的旧物业,可是新的物业服务只维持几天新光景就变得一如从前,甚至变得更差。而物业服务方的频繁更换更让有的小区物管进入一片乱象。也有的赶走物业实行自治,结果业委会既不专业又不善管理,也缺乏长期责任心保证,反而令小区保证不了最基本的物业管理。
 
  这当中更包含业委会的腐败与滥权。有的业委会利用管理权收受贿赂,出卖业主利益;有的利用小区的广告、停车资源等私自牟利,甚至侵贪小区的专项维修基金;也有的在小区里滥推不妥当的决定。
 
  不少小区的情形是,原来业主与物业公司的矛盾,现在变成了业主、物业公司、业委会三方的斗争。也不乏有小区的业主们通过不同途径向业委会维权。
 
  目前业委会大多是泛泛地按照当前通行的法定规程成立起来的,但就实际情况来看,要让这种民主自治体制能够良好运行,还需几个关键之处。
 
  一、以机制性保证,作为业委会成立的前提
 
  业委会在小区自治中的地位,来自业主们的授权。业委会成立的过程,实质就是小区业主向业委会授权的过程。值得注意的是,任何授权首先需要面对的问题,是约制被授权者,令其妥当用好所受权利。
 
  对业委会给予约制的核心,是避免让“业委会”沦为被少数人垄断的专权工具,从而用以谋取私利和产生滥权,侵害公众权益。
 
  在这方面,虽然有法规进行了规定,但这些规定的履行其实是建立在自觉自律和事后申诉监督机制的基础上,这显然是不够的。这种约制归根结底要靠业委会体制本身和运行过程中具有制衡机制,将可能出现的问题“卡死”。
 
  通行法规规定了业主大会是权力机构,业委会是执行机构,但由于业主大会由业委会来组织,这为其操纵业主大会提供了便利,容易让业委会在事实上将决策、执行的权力集于一身,同时让业主大会失去监管功能。因此,小区业主们应该通过自立规约将业主大会与业委会分开,单设业主大会召集委员会,由其单独定期或临时组织业主(或业主代表)大会,进行业主协商决策,审查业委会的工作及决策执行情况,主持换届或改选业委会。将权力真正收归业主大会,让业委会成为真正的执行机构。
 
  另一个明显的问题是按当前通行的法定规程和小区实际情况,业委会筹备人员最有可能“顺理成章”地成为业委会成员,这使权力机制的制定者和下一步行使权力者出现了重合,他们的角度不是代表授权者考虑如何对接受权力者进行必要的制约,那么按规定流程制定的管理规约和议事规则,也就只会是一些泛泛的法规要求和脱离实际过程的空洞的监督框架,这也容易让他们成为业委会的垄断者。所以有必要规定业委会筹备人员不能担任业委会成员,但是可以担任业主大会召集委员会的成员。
 
  这种约制的设定必须是在业委会成立之前,而且有必要在进入政府部门主持的正式流程之前。一旦进入正式流程就可能被流程裹挟而疏失应有的考虑。业主们可以将约制机制作为授权业委会成立的前提条件。现行法规规定20%的业主同意则可以启动业委会成立流程,可是业委会本就是法理所要求的,站在业主的角度,真正的问题不是是否同意成立业委会,而是同意成立一个怎样的业委会。
 
  二、关于业委会的人选
 
  成立业委会不能不涉及人选问题。首先要懂得,不应该过多地把“宝”押在个人品行上。我们知道重点要靠运行规范和制约机制,使业委会不能“脱轨”运行。尤其对于业委会,不应该只有大圣大贤式的人才能胜任。但是,对业委会成员的人选,仍需要有一定的要求。
 
  一方面,要排除原本就怀有较强个人动机和不当利益观的人员,避免刻意寻求制度的空子或破坏机制。
 
  另一方面,小区业主共治最需要的是民主管理素质,一方面要善于接受广大业主的意见,而不是以一己主张独断专行;二是要能保持理智,在社区语境中能够避免被共同主观意愿导致的过激主张影响,主导大家进行理智决策。
 
  三、业委会机构的必要职能化
 
  业委会代表业主行使甲方对物业服务的监管职责,这对它提出一定的专业要求,假如实行小区自治,对专业管理能力的要求就更高。
 
  现有法规要求业委会由7至11名委员组成,协商表决所涉事宜。仅仅到此为止,只是解决了法律上的合理性,并不能符合实际需要。
 
  如果不懂物业管理的内容及成本构成,不了解物业服务市场行情,所谓监管更可能是被对方牵着鼻子走,或单凭主观想象胡乱决定。
 
  一个称职的业委会,至少要具备最基本的有关职能。有些业委会成立后,被物业公司要求涨价,自己却没有办法管理物业服务达标。还有的正是由于缺乏专业管理的功课准备,凭主观想象盲目决策,导致小区管理陷入混乱。
 
  好在物业监管所需掌握的内容掌握起来并不难。业委会内部应该通过一定的分工安排,来分别建立和达到所需的工作职能。
 
  四、找好定位与运行方式
 
  让业委会在合理的范围保持良好运行,应该给业委会一个明确的定位。基于这个定位,可以明确、恰当地授予和限定“业委会”的权力,完善业委会的运行规范。它的意义,一是让业委会以有限的精力投入,恰到好处地做好真正需要通过业委会这种形式来集中代表小区业主去做的事;二是避免业委会或其中的个人滥用权力,出现“脱轨”。
 
  同时如果业委会缺乏明确、恰当的定位,往往会导致一种情况:无论业委会成员做多少工作,总不能满足小区业主的期望和要求,额外造成业主们对业委会的不满,不利于保持健康状态。
 
  事实上大部分小区需要业委会去做的,就是作为业主的甲方共同代表,监管物业公司的物业管理服务,由此维护合理的甲乙方关系。那么这就可以成为业委会的基本定位。据此定位,就可以把业委会的工作具体确定为三件事:1、代表业主同物业公司洽商物业服务合同,2、代表业主监管物业服务合同履行,考核物业公司的服务状况;3、向业主(代表)大会报告考核情况,并基于市场总体服务水平调查报告给出评价意见,供业主(代表)大会做出后续决议。
 
  这样,首先一方面是准确抓住真正需要解决的问题,又防止超范围滥权事件发生。譬如南京曾有小区业委会人员,将因修建地铁占小区用地,给予业小区主们的一千多万元补偿款挪走。实际上这笔钱完全没必要经业委会发放。
 
  另一方面,这也为业委会的常规运行找到具体可行的方式,在此基础上可以进一步完成工作职能的分解落实,确定流程与职责规范。
 
  至于对专项维修基金的接管,以及新增管理事宜,可在业主们认为适合,并有相应管理制衡办法的情况下单独授权。随着小区自治状态逐渐成熟,可以逐渐扩大授权。从授权管理的角度,这种方式概括来说就是基本授权与专项授权相结合。它们共同的原则是,授权与对权力的管理制衡应同时对应进行。
 
  这里顺带有一个问题应该指出:业委会常规工作并不适合义务参与,因为这些工作是有要求和要担负一定职责的。至少要对业委会成员给予一定补助,且须由小区业主额外分摊,不应允许从物业服务费中提取,更不应让业委会自行寻求补偿途径。“义务工作”的结果,一般来说到头来是对大家都不利的。
 
  五、业主们的正确参与
 
  对于业委会的成立和运行,普通的小区业主往往表现出两种不同姿态。一部分人抱有单纯的意愿和热情,然而却是在盲目响应和支持;更多的人则因不同的看法或持有疑虑,或因没有明显“需求”,而漠然对待。
 
  事实上,这两者都是不妥当的。前者会导致盲目授权。而后者由于人们的漠然对待,会导致“对大家有利的事没人支持,对大家有害的事没人制约”,反而容易业委会让这种民主权力形式被少数人不正当地滥用。
 
  在民主自治这种形式中,公众如果不真正对自己的权力负责,而只是跟着“坐车”,最终会让自己的权力丧失,权益受到侵害。
 
  面对业委会的成立和运行,业主们一方面要积极参与,一方面要懂得掌握和维护自己的权利,提出自己的意见和主张。
 
  六、政府机构应该发挥的作用
 
  我国规定政府房管部门或街道管理机构对业委会成立给予指导和协助,并负责对日常运行进行指导和行政监督。
 
  目前这些作用集中体现在保证业委会成立流程与形式要素的合法性,以及对业委会不合规运行的受理与事后处置上。这些是必要的。不过政府主管机构还应该进一步在两个方面发挥作用,从而为社区业委会的良好运行提供必要支持。
 
  第一个方面,尤其鉴于我国社会民主文化和民主素养的基本情况,需要政府主管机构对成立业委会的小区业主提供必要的民主自治教育。具体可结合业委会成立过程,适时地辅导小区业主全面认识这种民主自治的内在机制和所要面对的相关问题,懂得如何使用和维护自己的权利,提升相应素养。
 
  第二个方面,应该指导和帮助社区业委会实现必要程度的职能化,在专业管理职能形成上提供基础性的支持。
 
  这两个方面,正是社区业委会良好运行需要解决的基础且核心的问题。在我国大政府,小社会的现实情况下,更难免需要政府机构来承担这些工作。(作者:哈尔滨 刘士才)
 
 
来源: 中国社区工作网